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2018年03月13日 10:29:42
分析棚改隐形冠军 有些城市就是棚改也没戏
分析棚改隐形冠军 有些城市就是棚改也没戏

2018-03-13 新浪财经“叶檀财经”
 
上周分析棚改隐形冠军 我们第一个 今天告诉你 

有些城市就是棚改也没戏

 周一,是我们分析城市的时间。城市分析从去年看到今年,我们的檀香,对于在哪个城市投资,心里都门儿清。

上周我们写了隐形冠军菏泽,今天要写一个被抛弃的城市。

我们一直强调,未来两三年,房地产市场剧烈分化,总体平稳。新一二线、卫星节点城市该涨的还会涨,京、沪该跌的还是跌,人口该多的城市还会多,该减的一定会减。

3月5号上午发布的2018年《政府工作报告》发布,最关键的数字是,

什么地方棚改多,什么地方的房价在棚改期就会受到支撑。库存高企、经济下滑的小城市房价上涨,奥秘之一,就是棚改和货币化安置。

未来三年棚改攻坚,2018年开工580万套。2016年棚改货币化安置消化库存2.5亿平方米,占全年商品房销售面积15%,2017年棚改户购房面积估计接近20%。

隐形冠军知道了,被诅咒的也就出来了。《叶檀财经》以2017年棚改计划开工量(若数据缺失,用2018年计划开工代替)、2014-2017年房屋租金涨幅、2015-2016年人口净流入,三项核心数据进行排名。

攀枝花,2015到2016年间,常住人口下降12.69万人,资源红利慢慢褪去。

 一、资源的诅咒?租金率先下跌

攀钢曾经建造在一块面积不足3平方公里的山坡上。这比国际150吨产能的钢铁厂标准,5平方公里差了一段距离。奔赴攀枝花的建设者们,把山爆破成4个大台阶、23个小台阶的台阶平地。这块局促的人造地面,孕育了攀钢。

四十年后,这个中国西部最大的钢企陷入铁矿石匮乏的困境,因为钒钛资源丰富,成为中国最大钒钛生产基地。

中低端钒钛产业不受银行待见。钒钛产业被归入钢铁、化工及采矿业等产能过剩或限制性行业,污染又特别严重,价格波动大,企业的研发和固定资产投资欲望普遍不强。

劳动力成本不高,距离云贵两省和边境口岸比较近。但是钒钛行业中的低端产品太多,交通运输不便,城市依山开发,成本很高。

跟其他资源枯竭城市一样,攀枝花转型,主要问题有三个。一,工人安置,二是产业升级转型,三是最初的转型动能来自哪里。

截止2017年11月,攀枝花市国家级钒钛高新区招商引资到位资金同比下降46.59%,72家钒钛企业授信总额较2016年同期减少2.01亿元,根据当地政府数据,截止至2017年4月末,攀枝花市钒钛企业贷款不良率高达10.08%。

攀枝花想转型健康养老产业、旅游产业和医疗养老,从“钢铁硬汉”变成“阳光暖男”。

暖男不够暖,人口流失,租金下滑。根据中国房地产业协会数据,2014-2017年攀枝花市房屋租金下跌31.828%,排名第全国第21。

攀枝花外来人口流入少,租房市场当然不旺。当地统计局的数据显示,2016年95.6%的城镇居民家庭拥有自有房屋产权;93%的城镇居民家庭住进单元房。要创造需求,只能靠多生孩子,和棚改了。

不知道转型会不会成,反正,租金先撑不住了。

 二、购房补贴棚改暴涨 想尽办法拉房价

攀枝花出台三板斧:棚改、优惠和补贴。

大规模棚改。2016年开工目标为4743套,提前一个月完成了全年任务。2017年省政府下达棚改新开工任务21072套,目标一年间上涨440%,简直是奇迹,同样提前一个月完成任务。2018年当地棚改目标为改造24649户,同比2017年上涨16.975%,棚改红利正在减弱。

在当地新购普通商品房(140平米及以下,含二手房)的外地户籍购房者、本市农村居民购房者、未享受过福利分房或补贴政策的国家机关、企事业单位职工等人群,购房补贴由原来1%提高到5%,其他人群补贴由原来1%提高到2%。

2016年5月12日政策到期,攀枝花政府“补贴升级”,有效期一年,将目标转向新房市场。

新规不再补贴二手房,但是新房依旧享受原来的5%和2%的补贴,房企还将给予本楼盘购房者100元/平米的优惠。农村(含本市、外地)进城购房,在享受政府5%补贴和房企100元/平米优惠基础上,另给予每户3000元安家费。

2017年9月28日,当地政府下发新的《关于印发〈攀枝花市促进房地产市场持续稳健发展的实施意见〉的通知》,有效期为2017年10月1日到2018年12月31日。期限内,在本市购买新房,给予购房总额5%购房补贴,每套房屋最高不超过20000元。如果购买全装修新房,再给予购房总额0.5%补贴,不分人群,购买新房均可享受。

2015年开始,四川各地级市救市,当时四川21个地级市中,有19个市出台了楼市激励政策。有效期短则半年,大多数在一年左右,大约在2016年中和年末结束。

 三、最后谁接盘?

优惠政策升级,从新房二手房同步,到单一新房市场,背后是高企的库存。

2015年攀枝花楼市政策加码,棚改加速,攀枝花全市商品住房销售面积达116万平方米,同比多销售10万平方米,同比增长9.19%,价格基本稳定。销售量小幅回升,投资量明显下滑。攀枝花市住建局房地产科负责人表示,市场依旧供大于求。

截止2016年年初,攀枝花全市房地产待售面积有近300万平米,到2017年,去库存非常红火。

2017年6月12日,根据四川省国土资源厅数据,攀枝花市一级商品住宅待售周期由2016年底的22.9个月下降到2017年5月底的7.03个月,同比下降69%。

2016年,住房公积金贷款发放10.7亿元,占全市同期住房贷款额16.24亿元的66%,住房公积金贷款市场占有率居全省第二。2017年当地政府目标是,到年底确保个贷率达到75%以上,公积金贷款市场占有率70%以上。

棚改制造天量需求,公积金和信贷大开方便之门。攀枝花的一系列去库存政策有了成效,代价是不断延长的政策优惠周期、不断膨胀额棚改目标,以及三倍甚至四倍的杠杆。

产城融合,产权融合,关键是产。没有外来人才支撑,租金持续下跌,接盘是就是自己人。

 各位檀香,我们一系列的城市分析,要做很多数据库。

没多久,其他类似的文章就出来了。我们坚持最快,坚持对大家负责。

昨天的文章,后台观点争论得面红耳赤。

 有檀香说,别指望危机:

米聊:黄良 咋感觉还是蹦了好呢,不蹦哪有机会买房?回复你,经济真崩了,你连工作都没了,还拿啥买房?想当然的二逼!指望靠金融危机买上房的屌丝永远都没机会买房……只有努力,而不是靠危机

有檀香说,最坏的日子大概还没来:

阳光灿烂:到现在还没有人因为炒楼跳楼的,也没有人因为炒股票跳楼的。说明最坏的经济环境还没有到来,或者不可能到来。

有檀香说,就是不看好香港:

张三疯:今日之香港不同于98年之香港,相较于深圳、上海,你能告诉我香港还有何竞争优势?未来路在何方?港币靠什么来支撑?香港真正的软肋在于虚高的房地产价格,不挣最后一个铜板的李嘉诚抛售地产的本质,是对香港未来的看空。这次没这么简单,漫漫熊途才刚刚开始!可以打爆兴风作浪的投机者,但没有谁可以对抗整个市场!


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