• 叶檀:2018年房地产市场没变!三、四五线棚改的黄金时代
2018-3-8 9:28:06   作者:佚名   出处:水泥商情网             ★★★
摘要:还有个非常关键的数字,启动新的三年棚改攻坚计划,今年开工580万套。什么地方棚改多,什么地方的城市就会受到支撑。
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    2018/3/6新浪财经“叶檀财经”

       3月5号上午,2018年《政府工作报告》发布,关于房地产,记住几个关键词:房住不炒,差别化调控,发展公租房共有产权房、支持自住房、培育住房租赁市场。

       二三线城市该涨的地方还会涨,一线城市北京、上海该跌的还是跌,人口该多的城市还会多,该减的一定会减,继续支持房地产去库存,这才是差别化调控。

       还有个非常关键的数字,启动新的三年棚改攻坚计划,今年开工580万套。什么地方棚改多,什么地方的城市就会受到支撑。

       来来来,我来告诉你一个秘密,人口流出、库存高企、经济下滑的小城市房价上涨,奥秘之一,就是棚改和货币化安置。2016年棚改货币化安置消化库存2.5亿平方米,占全年商品房销售面积15%,2017年棚改户购房面积估计接近20%。

       谁棚改规模大,谁就成为人为制造的天量需求红利的受益城市。棚改户大规模入市,2016到2017年,三四线城市地产越来越火爆,大牌房企加速布局。

       我们来探索棚改红利中的房价涨幅隐形冠军。《叶檀财经》以2017年棚改计划开工量(数据缺失则用2018年计划开工代替)、2014-2017年房屋租金涨幅、2015-2016年人口净流入,三项核心数据进行排名。

       排名第一的是菏泽,2017年全市棚改量18.2287万户,远超第二、第三名。实际上,2017年成为当地房价拐点,棚改、库存清零、房价暴涨和地王崛起,刺激着这个城市的神经。

       一、棚改占全省四分之一 房价倒数第二 开发商笑出声

       一个房价排名全省倒数第二的城市,棚改占据全省任务的四分之一,开发商杀红了眼。

       根据社科院财经院住房数据、以及房地产业协会的数据,2017年12月山东房价中位数排名中,菏泽中位房价为6058元/平米,在17个地级市中排名15。

       2016年,菏泽全市拉开棚改序幕,完成6.2万户棚改;2017年棚改白热化,棚改涉及18.2万户、近70万人,计划改造3092万平米,相当于拆掉一个百万人口的城市。牡丹区计划改造31825户,是2016年的2倍多;单县计划改造27275户,菏泽开发区计划改造26300户,这两个县区改造计划的零头比2016年总数还要多;其他县区的计划都是2016年的至少2倍。

        菏泽历史上最大规模的棚改工程来了。

       棚改的核心是土地拆迁成本。如果丈量拆迁1000亩土地,仅有400亩用于房屋开发、商品房出售,其余的土地会用于修路、绿化、教育、医疗等相关配套资源,地价水涨船高,一定会分摊到房价上。

       根据当地数据,2015到2017年间,水泥价格从每吨270元涨到500元,钢材从每吨1800元涨到3400元,成本大涨。主城区均价6000元/平米的二手房,成本至少在4800元/平米以上。

       菏泽主城区近两年土地价格从每亩100万元攀升到300万元以上,部分地区达到每亩400万元。

       二、房价这把火从主城区蔓延到周边

       2017年11月6日,菏泽市出台《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》,被称为“菏十八条”。12月1日,菏泽公积金新政实施,规定异地公积金停止办理,首套房公积金首付不低于30%。

       不到一年时间,山东15个地级市发布楼市调控政策。

       “菏十八条”中首次提出限售,对主城区和成交量高、房价稳控压力大的县区实行限制措施。新建商品住房和二手住房取得产权证至少2年后可上市交易,非本地居民购房转须不少于3年。

       土地跟房价捆绑,用“限地价、竞房价”、“限房价、竞地价”、“限地价、竞配建”、“竞自持面积”等方式,让房价受到一定控制。

       2017上半年是菏泽棚改高峰期,下半年拆迁放缓,释放土地供应量减少。11月份之后,山东省发布环境治理、暖季停工、停产的政策,无新土地供应。

       根据中国房价行情网的数据,2017年全年,菏泽二手房均价从4835元/平米上涨到6098元/平米,全年涨幅26%,假设年初看中一套100平米的房子却没有买,年末需要多支付12.63万元的总房款。

       在供小于求的状态下,菏泽可能迎来2年左右的销售空窗期,房价与地王齐飞。因为货币补偿标准远低于房价增速,绝大部分居民都会直接选择房屋安置。空窗期之后,只有迅速消化剩余楼盘的房企,才能在三四线城市继续立足。

       两三年之后,菏泽市场会从一手房向二手房转变,有品质,户型好的二手房越来越受欢迎,租房市场会小有起色。

       根据中国房地产业协会数据,从2014到2017年间,菏泽市租金涨幅为14.66%,排在全国第5位,在菏泽前面的只有五座城市,大理(57.77%)、北京(32.718%)、张家口(21.006%)和杭州(14.919%)。

       从2015到2016年,菏泽以12.23万人的常住人口增幅排名全国第12位。这是一座插上了一对小翅膀的城市。

       三、四五线棚改的黄金时代

       未来两年,依旧是四五线城市棚改的黄金时代,一线城市的白银时代。

       2017年2月23日,住建部部长陈政高表示,2016年棚改货币化安置比例达到48.5%,比2015年提高18.6%,可以从市场上购房2.5亿平方米。

       陈部长的数据大约是这样计算的,2016年棚改开工606万套,货币化安置比例为48.5%,大约300万套。以2016年年底住建部和财政部文件里提到每套80平米计算,那么就可以帮助地产商去库存:300万*80平米=2.4亿平米。

       然后按照国统局的数据,2016年全国商品房销售面积15.73亿平方米,那么棚改货币化安置拉动的比例就高达15.26%。果真如此的话,2017年的货币化安置比例提升到60%甚至更高,棚改货币化安置消化库存占全年销售比可能接近20%。

       政府的两只手,一手在控制房价以防热死,一手在温暖房价以防冷死。最终结果只有一个,温度保持正常,每年上涨有限。

       2017年5月24日,国务院常务会提出新目标,上一个三年计划结束后,2018到2020年改造各类棚户区1500万套。去年600万套左右,今年还是600万套左右。

       一套拆迁房货币安置的海量现金,可以2到4倍杠杆进入楼市,再次炒热四五线城市的地产。知道为什么隐形冠军在菏泽了吗?

       棚改三年,你在哪买房?

     


     

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