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2018年08月08日 10:35:25
叶檀:新一线楼市完蛋了吗!!
叶檀:新一线楼市完蛋了吗!!
 
2018/8/7 新浪 就“叶檀财经”
 
一,厦门式暴跌
 
作为新一线城市房价担当的厦门,居然一下子进入了暴跌模式。
 
易居研究院数据显示,厦门市思明区2018年前7月成交均价45547元/平方米,相比2017年同期的55427元/平方米,下跌近万元。
 
2018年7月2日,厦门出让五幅商住地块,起拍价降至1.7万到1.8万/平米。一个月前,海沧马銮湾新城的两宗地块以2.5万/平米创下新低,没想到仅一个月,地价又降了30%。
 
7月2日出让的五块商服用地,都是底价或者低溢价率成交,除了金地,拿地的都是国企和央企。
 
金地只是参股,拿下的地块位于隧道口,18950元/的楼面地价与融侨铂樾府38345元/的楼面地价相比,几乎腰斩。
 
曾经的地王不敢开盘,有的甚至挥泪亏本甩卖。
 
寸土寸金,房价只涨不跌的厦门去哪儿了?
 
相比2017年3月的高峰期,厦门岛内每平米均价已经下降1万到1.5万/平米,岛外下跌6000到1万元/平米。
 
谁说控房价没用的?说有用,就有用。
 
厦门进入“四限”模式,限购、限售、限贷、限价;而深圳等城市已经进入新四限模式:“限落户、限离婚、限企业、限未成年人。
 
根据克而瑞数据,2018上半年,厦门商品住宅表面上价格上涨,但去化周期拉长,这就是温水煮青蛙。
 
上半年,供求下滑,价格持续攀升,成交均价39056元/,同比上涨17%。
 
成交量创新低,中原地产数据显示,2018年上半年,厦门市一手住宅成交2767套,面积37.10万,同比下跌58.5%。去化周期进一步延长到23.8个月,其中144平米以上的高端产品,超过29个月,去化压力最大。二手房大幅度回调,想高价卖,根本卖不出去。
 
厦门暴跌会成为新一线城市全面转向的导火索么?
 
二、苏州式冻结
 
苏州成交量下行,没人愿意买卖,没人愿意开发,市场冻结。
 
表面上看,2018年至今,苏州楼市高性价比楼盘一房难求,几乎都进入清盘状态,根本不愁卖。
 
实际上,苏州纯新盘入市量极少、定价很难,2017年以来新项目价格高位盘整,市场不买账,住宅网签套数和网签面积都在下滑。根据苏房网数据,2018上半年苏州(不含吴江区,剔除政策性住房)商品住宅网签17257套,同比下滑16.95%,网签面积226.25万方,同比下滑13.05%。
 
销售额前十强楼盘中,改善型产品占绝对主导地位,从苏州全域看,改善型住房占主导。普通住宅中,均价1.3到1.6万/平米,户型在90到105平米的户型成为市场主流,大多是刚需和首套改善。
 
从中原地产的数据看,成交量下滑。从2016年开始,苏州住宅市场成交量逐渐下滑,2018上半年同比下滑17%,仅吴江区止跌回升,撑起全市成交量。近一年住宅去化周期升至16个月。
 
开发商不愿拿高价地。性价比高的楼盘不愁卖,剩余的项目,无论还不好卖,开发商都畏手畏脚,加上整体成交量不断下滑,谁愿意拿高价地?
 
上半年供应45宗住宅用地,吴江区和高新区建设用地面积合计占比高达60%,2016年后成交楼面价逐年下滑,土地市场低迷,2018年上半年成交楼面均价10902元/平米,同比下降4.7%。商办用地热度同步下滑,上半年成交楼面价2448元/平米,同比下降8.5%。
 
7月23日,六块地块土拍,有三块流拍。这三宗地起拍价高,还要求内部设置一所幼儿园,建成后需无偿移交属地政府。
 
根据中原地产的数据,2018年苏州住宅楼面均价最高的是姑苏区,为22919元/平米。
 
一手房开盘少,新房市场萎缩,苏州大批改善房客户转战二手房市场。
 
上半年,苏州市区住宅总成交62679套,其中二手房成交34908套,超过新房成交量7317套。
 
二手房市场强劲。7月30日,易居研究院公布的数据显示,统计20个城市近6月月均成交量较2012年来月均成交量的偏离度、年初累计同比增幅、月度同比增幅和月度环比增幅分别取40%、20%、20%和20%的权重,测算出二手房成交量能度。
 
二手房势能最强的城市是大连、苏州、金华、南昌、扬州。
 
三、房贷新政是银行为了锁定风险,别当真
 
苏州没有严格的“四限”,二手房市场那么热闹,会带火整个市场,为了抑制二手房的成交量,苏州出台了房贷新政。
 
原因是,在二手房成交的时候,许多有贷款的房东,需要先结清贷款,才能办理产权过户,导致一部分提前还款。
 
银行既然不能继续提升房贷利率,还不如收取违约金,锁定眼下的利息收益和风险。
 
这样一来,既防止了二手房市场过热,也防止了大规模挤兑。
 
8月1日起,苏州工农中建四大行在为个人办理房贷业务时,要求客户签署一份提前还款通知。
 
提前还房贷,要缴违约金。通知明确规定:即日起,客户若在60个月内提前还款,将被收取一定比例的违约金。根据建行的一份房贷合同,具体的违约金额=提前还款金额×月利率×6,也就是说要交纳提前还款额六个月的利息。
 
假设,在建行申请200万元的房贷,贷款后一个月立刻还清,按照苏州首套房利率4.9%上浮20%计算,违约金大约是:
 
200×(4.9%×120%÷12×6)=5.88万元
 
别急着哭爹骂娘,提前还贷收取违约金,有法可依。
 
按照中国《合同法》208条规定,除当事人另有约定以外,借款人提前偿还借款,应当按照实际借款期间计算利息,银行不能收取违约金;如果贷款合同中没有规定可以提前还贷,则由双方当事人协商是否提前还贷,银行如果不同意,可根据《合同法》第七十一条的规定,拒绝债务人提前履行债务。
 
仔细看看你签的房贷合同,说不定里面就藏了一条提前偿还房贷违约的条款,只不过,你没有关注。现在,要单独签一份通知了,不想关注也得关注。
 
吃瓜群众纷纷表示不服,为啥提前还贷还要收取违约金?因为你的行为让银行蒙受了利息损失,银行不是慈善机构,既然违约,就要承担后果。以前不收,是为了挖池养鱼。
 
提前还贷缴纳违约金,苏州不是一枝独秀,全国各地的银行早就开始实施了。我询问了一位在苏州工行的朋友,她表示,四大行已经是最仁慈的了,其他股份制银行甚至在半年前就已开始严格收紧政策。
 
苏州四大行的违约金新规,只针对8月1日及以后的新签房贷,此前办理的贷款不受此条款影响。
 
不同的银行,在期限和收取力度上各有不同。比如,上海部分银行规定房贷不满一年要缴违约金,部分在正常放款后1个月即可提前还款。
 
银行收取违约金的力度各不相同,有的收取1到3个月不等利息,其他会选择提前还款额的1%到3%不等。
 
苏州和南京、杭州处于同一级别,新一线城市,四大行联手收取房贷违约金,预防房价跟厦门一样暴跌。
 
就在房地产风雨飘摇之时,广州多家银行下调房贷利率。这是个案,不要当真。
 
多数银行还是执行基准利率上浮,首套房贷最低利率以基准上浮10%-15%为主。
 
汇丰最激进,连续两次下调的只有汇丰银行,这是为了拓展人民币业务,同时增加人民币存款,汇丰银行的合格卓越理财客户,即存款50万以上,还有在事业单位、上市公司、500强公司、国企等所谓“优质”单位工作的,才能资格享受房贷利率下调。汇丰跟其他大行根本不是一个数量级的,我们看看就好。
 
经济发达、房价上升的新一线城市,控制成交量,银行收取违约金,房价已大幅下跌的城市,资金套在其中。从一手房到二手房,就像榨汁机似的,投资者迟早有一天会干瘪。
 
一切手段似乎都在显示,一切尽在掌握。



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