调控的真实意图是为了降房价吗

调控的真实意图是为了降房价吗?从过去近4年的调控结果来看，显然不是。

一方面，虽然这一轮房住不炒调控持续的时间最长，但是最后的结果却差强人意：大招出尽，刚需期待的“房价大跌”始终没到来。非但如此，过去这四年除少数房价严重虚高的城市房价有所回调外，绝大多数城市房价依然在上涨。更让人气愤的是，即便在高压调控下，苏州、杭州、深圳等地，这两年房价依然在“高歌猛进”，涨幅远远甩开了居民的工资收入增幅。买房非但没有变得简单，反而难度更高了;

另一方面，国家对于楼市调控的表述，从来都是“稳”字当先，而不是“降房价”。不管是“房住不炒”还是“不拿房地产刺激经济”，最终的目的都是为了“遏制房价快速上涨”、“打击楼市投机炒作”，以达到经济、金融大局的稳定。

从今年国家对楼市的调控过程来看，我们也可以“窥一斑而知全豹”。一季度因为众所周知的原因，举国隔离，重线下营销的房地产首当其冲受到冲击，开发商暂停一切销售、二手房门店不准营业，楼市几乎进入“冰封”状态，最终导致一季度开发商销售业绩近乎于减半。从2月下旬开始，中央及各地就展开了对房地产的“营救行动”：纾困资金、松绑调控、放宽拿地条件、发放现金补贴购房者重启市场活跃度等。

后来发生的一切我们也看到了，从4月份开始，房地产市场就开始复苏，到了6月份，全国市场几乎恢复到了往年同期水平，诸如深圳、杭州、南京、成都等地，市场热度狂飙飞升，甚至超过了往年同期，不仅成交量大涨，而且时隔两年之久的“万人抢房”盛况再现。各类“帮扶”政策下，全国楼市一片繁荣，最终的结果是，统计局公布的6月份70个大中城市中，新二手房上涨城市名单均创新高，特别是深圳、东莞、宁波、南京、成都、杭州等城市明显复苏，楼市妥妥地再一次开启了“疯狂”模式。

调控开启“打地鼠”模式：冒头就打，效果立竿见影

调控的最终目的虽然不是“降房价”，但也决不允许房价再次起飞。经历了5、6月份的市场再次火热之后，我们也看到了，国家和各大城市再次出手了。7月底国家对房地产的定调再次明确：紧绷调控之弦，坚持房住不炒，持续整治房地产市场乱象。

进入七月份，深圳、杭州、东莞、南京、宁波等十余城陆续开始了一轮密集的调控政策，并且仍在不断加码，在限购、限售、限贷三方面不断升级。而这些不断进行调控的城市，无一不是在二季度，房价“涨声不断”。

至此，“打地鼠”式调控来袭——但凡此前市场火热，房价出现过快上涨的城市，无一例外都招致了调控，尤其是深圳和南京，更是做出了表率作用。“深八条”和“南京九条”的祭出，某种程度上，对其它城市起到了警示和暗示作用。

“打地鼠”式调控来袭，房价会大跌吗?楼市刹得住车吗?

文章开头我们虽然说，房住不炒的调控根本目的不是为了降房价，但是不得不承认，7月份各城的这一轮调控，确确实实对“降房价”有立竿见影的效果——对比国家统计局6、7月份的全国70个大中城市新二手房价格指数，不难发现，7月份全国楼市都有了明显降温，尤其是出台新政的城市，房价要么直接下跌，要么涨幅已经明显收窄。

拿深圳来说，7月15日新政之后，带看量、成交量、房价都出现了明显回落。其中各二手房平台的带看量降温最明显，平均下跌了50%。据统计，7月深圳新房成交4844套，环比下降1.8%，成交面积45.8万平方米，环比下降7.4%。值得一提的是，新政前7月1日至7月14日的成交量约占当月成交的七成，新政后的成交量仅占三成。

另据南方楼市媒体报道，7月15日之后的半个月，深圳市场炒房投资客“降价抛售”的案例与日俱增。最多的时候，有上千套房源在降价甩卖。

不难看出，这一轮密集调控之后，很多市场瞬间就蔫了。不得不说，很多城市在稳楼市压制房价方面的举措还是非常有效的，侧面说明了，房地产并非不能调控，而是想与不想的问题。只要想调控，不管是任何时候，任何城市，楼市热度、房价涨势都能刹得住车。

那么“打地鼠”调控下，大家最关心的“房价大跌”到底会不会到来?首先说一下结论：当前这种调控节奏下，房价很难大跌。原因经济学家管清友已经说清了：房地产行业的过快发展，对其它行业确实形成大的挤出效应，在不允许房价过快上涨的同时，也绝对不会允许出现大跌。因为，一方面很多行业都和房地产息息相关，装修、家具、家电、水泥、铝材等，房价大跌无法达到各行各业的平衡;另一方面，调控的终极目标是稳楼市，以挤水分的方式促进房价回归理性，这就是所谓的用科学的方式“烫平房地产泡沫”;更重要的是，房价大跌于任何人都无益，房地产是经济的压舱石，房价大跌不仅银行、开发商、地方、投资炒房客会遭到“毁灭性”打击，买房的刚需也捞不到一丝好处。

不过，值得庆幸的是，今年国家提出“经济内循环”，很大程度决定了2020年接下来的几个月房地产的投资增速不会有起色，房价更不会有太亮眼的表现。类似上半年深圳、杭州等出现的局部地区房价上涨30%的情况，发生的概率可能为零。

原因很简单，“房价高企并快速上涨，城镇居民家庭通过按揭贷款等方式购房，家庭债务对消费的挤出作用非常明显。”消费率提不起来，要搬开的“拦路虎”其中之一就有高房价和房地产高投资率。

换言之就是，下半年的最后几个月，一定会加大“防范资金过多流入房地产市场，防范居民负债率升高”，否则任由房地产继续繁荣发展，任由资金大举流入房地产，就给经济内循环构建产生阻力。

正如我此前说的，居民消费提不起来，房价过高有一定原因——六个钱包 几代人的积蓄用来买房，还要搭上二三十年的贷款月供，一套房子“掏空”了一大家子，消费肯定是要受影响的。

一个“坏消息”传来了

不过，刚需购房者不要高兴得太早，虽然楼市开启“打地鼠”式调控，虽然“经济内循环来了”对房地产发展有抑制作用，但是楼市一个“坏消息”还是传来了——根据国家统计局公布的土地购置面积和土地成交价款，1-7月份全国土地均价为5572元/平方米，同比涨幅为13.4%。从地价来看，涨幅又有所扩大。尤其是今年4、5月份，土地市场量价齐升，高溢价地块频现，“地王”再现，300城土地成交均价创2018年以来新高。

另外根据中原地产研究中心统计的数据，今年前7个月，50个城市土地出让收入超过2.35万亿元，创同期历史新高。其中，杭州、上海、北京、南京、广州5个城市“卖地”收入最高，均超过千亿元。

为什么说地价上涨是“坏消息”?因为遵循“面粉价格决定面包价格”的原则，我们可能很难看到房价进一步下跌的局面。对于买房人而言，尤其是刚需购房者，绝对是不希望看到这类消息出现的。不过，我们同样用不着太悲观，原因有三：

其一，根据7月份土地市场的表现来看，未来几个月不管是土地成交量，还是地价向上的动能都明显不足，不出意外，未来几个月土地市场或走上“降温通道”;

其二，土地市场并非全是“坏消息”，也有好消息：1-7月全国土地累计供应面积高于去年同期5.7个百分点，而且房企端上半年积压的开工需求陆续释放，推动新开工面积持续走高。一句话，今年的土地供应加大了，开发商的新房供应也加大了。房、地供应的加大，某种程度上，或直接化解掉地价的上涨对房价的影响;

其三，“稳地价”也是调控的重点工作，7月份国家3次提及“要做好土地市场的管控工作”，传递的信号很明确，调控政策的收紧会更多地聚焦在地价上涨预期较强的城市。

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